各乡镇人民政府，县直有关单位：

　　经县十八届政府第59次常务会议研究同意，现将《德化县规范农村宅基地审批和建设管理实施意见（试行）》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。

　　德化县人民政府办公室

　　2020年11月30日

　　（此件主动公开）

　　德化县规范农村宅基地审批和建设管理实施意见（试行）

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》、《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《泉州市人民政府办公室关于进一步规范农村宅基地管理的通知》（泉政办〔2020〕31号）等文件精神，为进一步规范我县农村宅基地审批和建设管理工作，结合我县实际，制定本实施意见。

　　本县行政区域内乡镇、村庄（不含县城总体规划范围内的镇乡、村庄）规划区内，农村集体土地上的本村村民新建、扩建、改建个人住宅及其管理，适用本实施意见。

　　一、严格落实规划及用地要求

　　（一）严格遵循“先规划、后建设”原则。农村住宅建设必须符合国土空间规划，由县自然资源局牵头，相关部门、乡镇、村参与，结合我县实际，尽快推进村庄规划修编，提高规划的科学性和可操作性，着力推进多规合一，分类有序推进，优化村庄用地结构与空间布局，改善乡村生产生活条件，提升农村人居环境。村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，原则上不得占用农用地，确需占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。严禁村民在地质灾害危险区、生态红线和永久性基本农田保护区范围内建设住宅。

　　（二）保障用地计划指标。乡镇人民政府要运用第三次全国国土调查和农村地籍调查成果，组织开展农村宅基地现状和需求情况调查，以村为单位，形成“一宗一表”台账，建立农村地籍调查数据库，每年进行动态调整，实行滚动管理。每年12月31日前向县农业农村局报送农村村民住宅建设新一年度计划指标需求，由县农业农村局汇总报送县自然资源局和市农业农村局，并由县自然资源局逐级汇总上报，专项保障农村村民住宅建设用地计划指标。农村村民住宅建设用地计划指标实行单列安排，原则上不低于每年新增建设用地计划指标的5%，年底实报实销，当年保障不足的，下一年度应优先保障。

　　（三）严格执行“一户一宅”政策。农村村民一户只能拥有一处宅基地，要防止违反规定以分户名义多次、多处以及超规定面积申请宅基地。禁止未按批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。鼓励进城农民有偿退出原有宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅办理相关手续。

　　（四）严格落实“建新拆旧”制度。农村村民申请异地新建住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原（旧）宅基地交还村集体，如果不同意将原（旧）宅基地退回村集体的，不得批准新的宅基地。

　　（五）严格控制宅基地面积限额。村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设村民住宅的，或对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

　　农村独栋式、并联式或联排式自建住宅建设层数均控制在3层以内，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右，楼层层高不超过3.5米。建筑单体应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，特色鲜明，宜采用坡屋面，外观应进行一次性装修，并同步配套三格化粪池等设施，接入村庄生活污水处理系统。集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化等配套设施要同步规划建设，有条件的实施缆线下地。

　　二、规范审批管理

　　（一）申报条件

　　申请使用宅基地的村民，原则上为本集体经济组织成员，在本集体经济组织内承担相应义务，并符合下列条件之一的，可以申请住宅建设用地：

　　1.因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的（现有人均住宅建筑面积超过60平方米的除外）；

　　2.常住人口中已达到法定结婚年龄，确需分户建房的（原有宅基地超出法定标准面积分户时应予以扣减，一户多宅的分户时不予安排新宅基地）；

　　3.因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的;

　　6.向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的；

　　7.法律法规规定的其他情形。

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，有下列情形之一的，不予批准住宅建设用地：

　　1.申请人年龄未满18周岁的;

　　2.拟建住宅不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；

　　3.将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营性用途后又申请新的住宅建设用地的；

　　4.其他不符合“一户一宅（居）”政策规定的；

　　5.国家法律法规及政策规定不予批准的。

　　经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需建住宅的，参照本实施意见办理。

　　（二）申报材料

　　村民个人申请住宅建设，应向村民委员会提交以下材料：

　　1.《德化县农村宅基地与建房申请审批表》一式5份;

　　2.户口簿及户主的身份证复印件;

　　3.《德化县农村宅基地使用承诺书》;

　　4.属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及有资质的危房鉴定部门出具的D级危房鉴定书;

　　5.拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各权利人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过村委会见证或者依法公证;

　　6.具有相应资质的建筑设计单位，具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或选用标准通用图。

　　（三）审批管理程序

　　1.符合建房申请条件的村民向所在地村委会领取《德化县农村宅基地与建房申请审批表》，填写完整，并向村委会提交相关申报材料。

　　2.村委会每月集中对村民递交的申请材料，依法召开村民代表会议或者村两委扩大会议进行审议，通过审议的申请对象，应在本村张榜公布征询本村村民意见，公示期限为15个工作日；本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应当在《德化县农村宅基地与建房申请审批表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况、家庭成员信息内容是否属实、是否符合“一户一宅”规定，相邻界址是否有纠纷,建房申请是否经过村民代表大会或者村两委扩大会审议，是否已按规定张榜公布等。村委会签署意见后，在5个工作日内将村民建房申请材料报所在地乡镇人民政府审批。    　　　　　　

　　3.乡镇级联审。乡镇人民政府实行单一窗口对外受理，建立完善国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的联审联批机制。乡镇人民政府自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织相关部门进行材料审查并到实地勘测核实，对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村民代表大会或者村两委扩大会审议并公示、建房用地是否符合国土空间规划和用途管制要求、是否涉及占用农用地、是否符合农村住房质量安全、是否符合村庄建筑风貌要求等事项进行审核，在审核意见中给予明确。涉及需办理农转用的，应先行依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定办理审批手续后，方可核发《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利、电力、公路等部门的，要及时征求相关部门意见。

　　4.乡镇人民政府根据联审结果依法作出审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《德化县农村宅基地批准书》，在乡镇便民服务中心公布，并组织人员到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。各乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县农业农村局、县自然资源局等部门备案。涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由乡镇人民政府在10个工作日内完成审查，向县自然资源局等职能部门申请，县自然资源局应在15个工作日内审核完毕，符合条件的报县人民政府，由县人民政府报市人民政府批准，经批准同意的由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《德化县农村宅基地批准书》，并按规定程序公布。

　　5.对村民建房用地申请不予批准的，乡镇人民政府在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

　　6.村民建设规划许可和用地审批手续完成后，乡镇人民政府及时组织国土空间规划、宅基地审批、农房建设等管理人员实地核查，并在施工关键环节进行现场巡查和指导，加强事中事后监管。督促村民建房施工期间在建设现场明显位置设置告示牌，自觉接受监督、监管；对房屋建成后会形成高陡边坡的，应当配套建设地质灾害治理工程，地质灾害治理工程的设计、施工和验收应当与主体工程的设计、施工、验收同时进行。

　　7.申请人应当自取得《德化县农村宅基地批准书》之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，《德化县农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效。确需延期的，申请人可以在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过1年。

　　8.农村村民个人建房竣工且完成外立面装修后，应向所在地乡镇人民政府提出农村宅基地和建房验收申请，并填写《德化县农村宅基地用地与建房验收意见表》；乡镇人民政府要及时组织验收，建筑和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。通过验收的，乡镇人民政府出具《德化县农村宅基地用地和建房验收意见》，农村村民凭此验收意见及其他相关资料向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，由乡镇人民政府下达整改通知书，限期整改。

　　三、加强建设管理

　　乡镇人民政府具体承担属地管理责任，负责建立农村住宅用地档案和住房信息档案；推进村庄规划编制或修编；加强农村建房审批管理、指导服务、施工质量安全监管；健全完善巡查制度，加强执法监察，及时发现、制止和查处各类违规建设和土地违法行为。村委会是日常监管的基层组织，履行巡查、报告、劝阻责任，既要做好村民建房申请审议等工作，又要发挥村庄建设协管员等作用，及时发现违法建设行为和质量安全问题，及时劝阻、上报。村委会应通过制定村规民约、成立理事会等方式，以村民自治方式加强村庄建筑风貌管控，强化村庄治理。

　　农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。村民建房应委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用村镇住宅建设通用图集。农村住宅建设一定规模以上的（4层及4层以上或者集中统建），如多层单元式住宅等，应由具备相应资质的施工企业承接施工；对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续，其质量安全管理由县住房和城乡建设局负责纳入工程质量安全监督体系。一定规模以下的（3层及3层以下），可由建房村民自行选择经验丰富的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全监管由乡镇负责。各乡镇要配备1名以上具有专业知识的安全巡查员，建立挂村领导和工作人员、村“两委”干部农房建设安全巡查制度，做到村民建房“四到场”，农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

　　四、切实履行工作职责

　　县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、乡镇人民政府要按照部门职能和“放管服”改革要求，在县委、县政府的统一领导下，做好工作衔接，依法履行职责，主动担当。要加强执法监管，依法查处违法违规行为。

　　农业农村局负责对农村宅基地管理与改革工作，主要承担指导农村宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁。负责对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，依法查处“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的”违法行为；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　自然资源局负责对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，依法查处违反耕地保护、土地用途管制等方面的违法行为。负责国土空间规划(含村庄规划)、用地计划、规划许可和登记颁证等工作，统筹安排农村宅基地用地规模、布局及年度计划；依法办理村民住宅建设涉及的农用地转用审批手续、规划许可手续、农村宅基地使用权确权登记颁证等工作。

　　住房和城乡建设局负责对集中统建的农村住宅项目实施监督管理，负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作；依法办理建筑施工许可证；加强农村建筑工匠的培训和管理。非集中统建的农村住宅项目，按照上级有关规定执行。

　　乡镇人民政府按照权责一致原则，落实乡镇域范围内宅基地管理责任，负责对本行政区域内宅基地全面调查摸底，建立宅基地档案；负责本行政区域村庄规划编制，审核批准农村村民住宅用地；乡镇人民政府要切实依法履职，充实健全乡村宅基地管理队伍，编制人员未到位前，可招聘较专业人员负责宅基地审批管理工作，规范宅基地审批管理、优化审批流程、提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批、执法和建房规划许可及农房安全有关工作；指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。发现正在进行的违法建设行为，应当责令违法建设当事人停止建设，限期自行拆除，对不停止建设或者不拆除的，可以依法查封施工现场，并可以对违法建设部分立即依法组织拆除。县人民政府对乡镇人民政府巡查不到位、报告不及时、制止不得力的给予通报批评。

　　五、加强部门沟通协作

　　县人民政府原则上每季度组织召开1次农村宅基地及建房有关事项专题协调会议，研究解决农村宅基地及建房各类问题。各相关部门及各乡镇建立联动机制，形成工作合力，切实加强农村宅基地审批及建房管理工作。

　　（一）建立工作协调机制。县农业农村局、自然资源局、住建局等部门要建立联席会议制度，做好信息共享互通，研究解决农村宅基地及建房各类问题，防止宅基地管理“空档”等问题出现。加大各级财政投入，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法查处等管理信息化。要建立互相抄告制度，各相关部门发现违法建设，应按照职责权限依法进行处置，若不属于本部门的应及时抄告给有处置权限的部门，严格按照《福建省违法建设处置若干规定》进行处置。

　　（二）实现工作衔接期间不断档。县农业农村局、自然资源局、乡镇要有序做好工作衔接和数据共享工作。工作职能交接期间，县自然资源局要指导、支持、配合县农业农村局开展农村宅基地管理工作，提供必要的业务人员、工作资料、技术力量支持，如国土调查云智能系统的运用。对于“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的”违法行为，2020年1月1日前县自然资源局立案查处但尚未办结的案件由自然资源部门继续办理；个别案件因行政复议或者行政诉讼被撤销，需要重新立案调查依法处理的，重新立案查处单位为县农业农村局，县自然资源局需做好交接工作。2020年1月1日以后立案查处的，由县农业农村局承办，处罚决定以农业农村局名义作出；县农业农村局执法人员取得宅基地执法资格证之前，由县自然资源局安排持证执法人员配合办理案件，涉及农村宅基地和建房（房地一体）问题的信访，由县农业农村局、自然资源局根据各自职责受理。

　　本实施意见自印发之日起实施，除法律法规规定外，原我县有关规定与本意见不符的，以本意见为准。施行后法律法规或有关国家政策有新规定的，从其规定。

　　附件：农村宅基地审批和建设管理流程图