德政办函〔2020〕1号

德化县人民政府办公室关于印发德化县房地

产片区划分及控价方案实施细则的通知

各乡镇人民政府，县直有关单位：

经县政府同意，现将《德化县房地产片区划分及控价方案实施细则》印发给你们，请结合工作实际，认真组织实施。

                                德化县人民政府办公室

                                       2020年2月4日 

德化县房地产片区划分及控价方案实施细则

为优化房地产用地出让管理，严格落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步稳定房地产市场，根据《泉州市人民政府关于印发泉州市促进房地产市场持续健康稳定发展若干意见（2018-2025年）的通知》（泉政文〔2018〕87号），现就我县房地产用地出让商品住房销售价格会商机制通知如下：

一、总体目标

我县房地产用地出让商品住房销售均价在2019年商品住房销售均价7802元/㎡水平基础上，按照逐年制定的年度增长目标进行管理，住房销售均价按土地出让后两年建设周期考虑对外销售。要综合考虑区域定位、产业发展规划、人口布局、商品住房库存、市场消化能力等因素制定土地供应计划，以及项目销售均价上限，单套的销售单价上限，报市自然资源和规划局、住房和城乡建设局会商，并写入土地出让公告和出让合同。

二、片区范围

三、备案机制

（一）定价依据

我县拟出让房地产用地商品住房预售均价在所属片区上一年度商品住房成交均价的基础上，综合考虑项目土地级别、居民人均收入增幅、居民消费价格指数、城镇化率、贷款利率、周边教育资源、容积率、集中商业配套（包括配建保障房、自持面积）、土地规模等指标进行调整。即：出让商品住房项目预售均价=所属片区上一年度成交均价×（1+土地级别系数+居民人均收入增幅系数-居民消费价格指数系数+城镇化率系数+贷款利率系数+教育资源调节系数+容积率调节系数+集中商业配套系数+土地规模系数）。

（二）系数计数

1.土地级别系数：以项目属地住宅用地Ⅲ级为基准，系数为0，拟出让房地产用地级别每增减Ⅰ级房价调节系数相应加减0.01。Ⅰ级土地房价调节系数相应加0.02，Ⅱ级土地房价调节系数相应加0.01，Ⅳ级土地房价调节系数相应减0.01，Ⅴ级土地房价调节系数相应减0.02。

2.区域居民人均收入增幅系数：按出让房地产用地所在地上一年度人均居民收入增幅为区域居民人均收入增幅系数。

3.居民消费价格指数系数：以属地上一年度居民消费价格指数作为居民消费价格指数系数。

4.城镇化率系数:以上一年度全市城镇化率为基准，系数为0，按拟出让房地产用地属地城镇化率与全市城镇化率相比较，城镇化率每增加10个百分点，系数增0.01；城镇化率每减少10个百分点，系数减0.01。

5.贷款利率系数：以个人住房按揭贷款利率作为贷款利率系数。

6.教育资源调节系数：在系数0的基础上，一是小学系数，可就读属地实验小学的系数加0.03，其他为0；二是初中系数，周边500m内（从小区围墙到学校围墙直线距离，下同）有初中学校的系数加0.01，其他为0；三是高中系数，周边500m内有高中学校的加0.01，其他为0。

教育资源情况由县教育行政主管部门出具证明。

7.容积率调节系数：以容积率2.5为系数0，容积率每增加0.5，系数减0.01；容积率大于等于2.0、小于2.5（2.5～2.0），每减少0.1，系数加0.01；容积率大于等于1.0、小于2.0（2.0～1.0），每减少0.1，系数加0.02，容积率小于1.0，每减少0.1，系数加0.03。

8.集中商业配套系数：在系数0的基础上，项目集中配套不可分割销售商业设施的（含配套酒店、办公用房、商业综合体、保障房、自持面积等，不含沿街商铺），商业设施建筑面积每占项目总建筑面积10%，系数加0.01。

由于百米以上建筑成本相对较高，在定价系数中加以考虑，对规划110m以上（包括110m）给予加0.01系数，对规划150m以上（包括150m）给予加0.02系数。

9.土地规模系数：出让地块商品住宅10万㎡以内系数为0，出让地块商品住宅大于10万㎡，小于等于20万㎡部分加0.06系数，出让地块商品住宅大于20万㎡，小于等于30万㎡部分加0.09系数，出让地块商品住宅30万㎡以上部分加0.12系数。

（三）特别条款

普通高层住宅项目（容积率1.5以上）按照上述定价依据计算出的调节系数超过30%的，按30%执行。

四、其它

（一）为了防止不同户型价格差异过大，在制定房地产用地出让商品住房销售均价时，应兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求，采取“双限”规则，即不仅规定项目销售均价上限，也规定了单套的销售单价上限，单价上下浮动不得超过销售均价15%。

（二）除了土地出让公告中有明确精装修项目，房地产用地出让商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得存在捆绑精装修、搭售车库等行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。 

   县直有关单位：县发展和改革局、财政局、自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局。

   抄送：泉州市住房和城乡建设局。